La sentenza del Tribunale di Milano n. 3780/2023, pubblicata il 10 maggio 2023, affronta la complessa questione della ripartizione delle spese di manutenzione dei parapetti dei balconi in condominio.
Contesto della Sentenza
In primo grado, il Giudice di Pace aveva stabilito che le spese relative ai parapetti dei balconi dovessero essere suddivise in questo modo:
- 50% a carico dei proprietari delle unità immobiliari a cui i balconi appartengono
- 50% a carico di tutti i condòmini, in base ai millesimi di proprietà
Questa decisione si basava sulla distinzione tra la parte esterna (considerata condominiale) e la parte interna (considerata di proprietà privata) dei parapetti.
Decisione del Tribunale
Il Tribunale di Milano, quale giudice di appello, ha annullato questa delibera, dichiarandola invalida sulla base delle seguenti considerazioni:
- Natura e Funzione dei Parapetti: I parapetti, costituiti da pannelli in vetro con intelaiatura in ferro, sono parte integrante della facciata dell’edificio e contribuiscono al decoro architettonico.
- Prevalenza della Funzione Ornamentale: La funzione estetica e ornamentale dei parapetti prevale su quella di protezione dell’affaccio. Pertanto, essi devono essere considerati beni comuni ai sensi dell’articolo 1117, numero 3, del Codice civile.
Valutazione Caso per Caso
La sentenza sottolinea che la valutazione della natura comune delle parti dei balconi non può essere risolta aprioristicamente, ma richiede un esame concreto delle specifiche caratteristiche del caso. Ciò significa che:
- Alcune sentenze operano distinzioni dettagliate tra le varie componenti dei balconi (parapetti, frontalini, elementi decorativi, rivestimenti, pilastrini), considerandone alcune comuni e altre private.
- Questa impostazione rende complessa l’individuazione del corretto criterio di ripartizione delle spese e richiede capitolati dettagliati per distinguere le spese comuni da quelle delle singole proprietà.
Considerazioni Finali
La sentenza evidenzia la necessità di un criterio chiaro e uniforme che permetta di determinare a priori la natura comune o privata dei balconi, riducendo così le controversie e le difficoltà nell’applicazione delle delibere condominiali.
a.scarrà