Nel mercato immobiliare attuale immobili di grandi dimensioni trovano sempre mento appeal tra i potenziali acquirenti a causa degli alti costi di gestione e delle imposte, ecco che molti immobili di adeguata superficie vengono suddivisi in più unità e quindi reimmessi nel mercato.
Vediamo quali sono le conseguenze in termini di ripartizione spese e quindi di aggiornamento delle tabelle millesimali
Il frazionamento di un appartamento non comporta automaticamente una revisione della tabella millesimale. Secondo la giurisprudenza consolidata, infatti, nel caso di divisione orizzontale di un appartamento in due unità, non si verifica, salvo particolari eccezioni, alcuna modifica automatica delle tabelle millesimali. È compito dell’assemblea condominiale stabilire la ripartizione delle spese tra le due nuove unità e i rispettivi proprietari, determinando i valori proporzionali in millesimi, secondo i criteri previsti dalla legge.
In materia condominiale, non si applica il principio dell’apparenza del diritto, in quanto non esiste una relazione di terzietà tra il condominio e i singoli condomini. Pertanto, le spese sono a carico esclusivo del proprietario effettivo dell’unità immobiliare, e l’amministratore ha il dovere di aggiornare i dati relativi alla composizione dell’edificio per il corretto riparto delle spese, eventualmente consultando i registri immobiliari (Cassazione, sentenza 3 giugno 2019, n. 15109).
A conferma di quanto esposto, la sentenza del Tribunale di Roma del 23 agosto 2023, n. 12372, stabilisce che la divisione di un immobile, originariamente unico e appartenente a un solo proprietario, in due parti indipendenti è una facoltà del proprietario stesso. Nel contesto condominiale, il frazionamento incide sulle tabelle millesimali solo in modo indiretto, ossia nel caso in cui la divisione comporti una modifica sostanziale (superiore a un quinto) delle caratteristiche dell’appartamento. Se il frazionamento consiste semplicemente nella suddivisione orizzontale dell’immobile, non si verifica alcun impatto diretto sulle tabelle millesimali. In tal caso, l’assemblea condominiale dovrà procedere a ripartire i millesimi precedentemente attribuiti all’unico proprietario tra i nuovi acquirenti delle unità derivate dalla divisione. Sarà quindi necessario aggiornare l’elenco delle unità e i relativi millesimi, come previsto nel regolamento di condominio.
Antonio Scarrà